– Сколько управляющих компаний в Городце?
– В городе Городце предоставляют услуги по содержанию общего имущества шесть компаний. Это ООО «Управляющая компания» (пл. Пролетарская, д. 15, директор Козлов Сергей Сергеевич); ООО «Добрый сосед» (пл. Пролетарская, д. 15, генеральный директор Полещук Елена Николаевна); ООО «Удачный выбор» (ул. Куйбышева, д. 18, и.о. директора Крупин Александр Викторович); ООО «Главная управляющая компания» (ул. Новая, д. 25, генеральный директор Николин Иван Евгеньевич); ООО «Управляющая компания «ЛАД» (ул. Стахановская, д. 10, директор Колесов Сергей Юрьевич) и ООО «Успех» (ул. Республиканская, д. 93, директор Макаров Сергей Константинович).
– Есть ли у этих компаний долги перед МУП «Тепловые сети»?
– С 1 января 2020 года практически все управляющие компании г. Городца перешли на прямые договоры с МУП «Тепловые сети» по оплате за коммунальные услуги. По состоянию на 15 октября 2020 года задолженность предыдущего периода перед МУП «Теп-ловые сети» погашена на 64% только ООО «УК «Добрый сосед». Наибольшую задолженность имеет ООО «Удачный выбор», удельный вес которой составляет 70% в общей сумме задолженности всех управляющих организаций.
– Каким образом должен проходить переход дома из одной компании в другую?
– Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо провести общее собрание собственников помещений.
В повестку дня общего собрания должен быть включён вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчёте кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 г. № 5607-0г/04).
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в организацию, ранее управлявшую домом, и орган государственного жилищного надзора или орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 г. № 40814-01704).
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, и её адрес. В случае непосредственного управления домом собственниками помещений – сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил № 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращённым с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
В течение трёх дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил № 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путём проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский
кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Затем следует организовать второе общее собрание собственников многоквартирного дома и включить в повестку дня вопросы по выбору управляющей компании. Надо заранее пригласить представителей управляющей компании, которые в свою очередь будут информировать о своих условиях договора по управлению многоквартирным домом. По итогу проводится голосование, составляется протокол общего собрания собственников. Копия протокола должна быть направлена в государственную жилищную инспекцию.
Нет запрета на агитацию по выбору управляющей компании со стороны самой УК или жителя дома путём поквартирного обхода. В этом случае необходимо предварительно оповестить об этих действиях собственников многоквартирного дома.
– На каких условиях можно передвинуть срок капитального ремонта с позднего на более ранний?
– Для принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние (поздние) сроки по отношению к срокам, установленным региональной программой капитального ремонта, необходимо направить региональному оператору следующие документы:
– копию протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о переносе установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более ранний (поздний) срок по отношению к сроку, установленному региональной программой капитального ремонта;
– акт (акты) проверки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, подтверждающий необходимость (отсутствие необходимости) проведения капитального ремонта, или заключение специализированной организации, подтверждающее необходимость проведения капитального ремонта в более ранние (поздние) сроки по отношению к сроку, установленному региональной программой капитального ремонта.
При предоставлении необходимого пакета документов вопрос о переносе сроков капитального ремонта общего имущества дома будет рассмотрен на комиссии в НКО «Нижегородский фонд ремонта МКД».
– Как осуществляется непосредственное управление домом? Кто осуществляет контроль за проведением капремонта в таких домах?
– При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений сами решают все текущие вопросы управления без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, преду-смотренному ст. 162 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом.
Представители эксплуатирующей организации, представители подрядных организаций, заказчики, государственные органы вправе осуществлять технический надзор за ходом и качеством выполняемых работ по капитальному ремонту, надзор за соблюдением сроков работ, качеством и правильностью использования применяемых материалов, изделий и оборудования.
Также в соответствии с действующим законодательством капитальный ремонт ведётся под контролем органов местного самоуправления и государственного надзора.
Подготовил Игорь Морозов
Фото с сайта yandex.ru
